Amplasarea constructiei

In momentul in care v-ati decis sa va construiti propria dumneavoastra locuinta, primul pas pe care trebuie sa-l faceti este sa va alegeti terenul de constructie. Desi pare o treaba destul de usoara, de fapt nu este deloc asa.

• Primele probleme apar inca de la inceput, cand trebuie sa va decideti daca doriti un teren mai mare (care pe langa constructia propriu-zisa sa aibe si curte, gradina, etc) sau un teren mai mic (constructia si curte). Dupa cum veti afla la rubrica “Prevederi urbanistice” exista un set de dimensiuni minime impuse de regulamentul de urbanism. Aceste dimensiuni minime se refera in special la latimea terenului la strada si la suprafata minima a terenului, dar mai sunt si alte restrictii precum distanta minima intre constructie si limitele din fata si spate ale terenului.
• Urmatoarele probleme sunt legate de natura geotehnica a terenului de constructie dar si de natura juridica a acestuia. Mai multe detalii aflati la rubrica “Proprietatile terenului”.
• Presupunand ca v-ati decis asupra bugetului alocat pentru achizitionarea suprafetei de teren alte probleme vor aparea cand veti fi nevoit sa alegeti intre terenuri scumpe aflate cat mai aproape de centre urbane, daca nu chiar in interiorul acestora si terenuri ceva mai ieftine aflate in afara centrelor urbane dar indeajuns de apropiate pentru a profita de utilitatile urbane oferite de acestea (electricitate, apa, canalizare, gaze, telefonie, internet, etc). Este evident ca pentru un buget fixat un teren mai scump implica o suprafata mai mica, in timp ce un teren mai ieftin are o suprafata mai extinsa. Despre utilitatile urbane vom discuta mai in detaliu la rubrica “Utilitatile urbane si caile de acces”.
• In final rubricile “Durata de achizitie” si “Costurile de achizitie” incearca sa va estimeze efortul depus, timpul pierdut precum si cheltuielile necesare pentru achizitionarea unui teren de constructie.

Prevederi urbanistice

Asa cum am precizat in rubrica “Amplasarea constructiei”, exista un set de reguli ce trebuiesc respectate atunci cand va decideti sa construiti un imobil. Aceste reguli sunt intitulate ca fiind “prevederi urbanistice” si sunt de trei tipuri dupa cum urmeaza:

1. Generale (care privesc intreaga localitate)
2. Zonale (care privesc o anumita zona)
3. De detaliu (care privesc o vecinatate sau o zona restransa)

Aceste regulamente vin insotite de planuri care poarta nume semnificative:

1. P.U.G – Plan Urbanistic General
   

Planul Urbanistic General este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza. In acelasi timp, planul urbanistic general stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, planurile urbanistice zonale si apoi planurile urbanistice de detaliu.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic General:

- optimizarea relatiilor localitatilor cu teritoriul lor administrativ si judetean
– valorificarea potentialului natural, economic si uman
– stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan
– rganizarea si dezvoltarea cailor de comunicatie
– stabilirea si delimitarea zonelor construibile
– stabilirea si delimitarea zonelor functionale
– stabilirea si delimitarea zonelor cu interdictie temporara si definitiva de construire
– stabilirea si delimitarea zonelor protejate
– modernizarea si dezvoltarea echiparii edilitare
– videntierea detinatorilor terenurilor si a modului de circulatie juridica a terenurilor
– delimitarea suprafetelor pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica
– stabilirea modului de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a constructiilor

1. P.U.Z – Plan Urbanistic Zonal
   

Planul Urbanistic Zonal este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile planului urbanistic general al localitatii din care face parte. Prin planul urbanistic zonal se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic Zonal:

- organizarea retelei stradale
– zonificarea functionala a terenurilor
– organizarea urbanistic-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane
– indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de inaltime, POT, CUT, etc)
– dezvoltarea infrastructurii edilitare
– statutul juridic si circulatia terenurilor
– delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita, daca acesta exista in zona studiata
– masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice, daca acestea exista in zona studiata
– mentionarea obiectivelor de utilitate publica
– masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice
– reglementari specifice detaliate (permisiuni si restrictii) incluse in Regulamentul local de urbanism aferent planului urbanistic zonal

1. P.U.D – Plan Urbanistic de Detaliu
   

Planul Urbanistic de Detaliu reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General si Planului Urbanistic Zonal, explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. Planul urbanistic de detaliu reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire. Daca nu exista Plan Urbanistic de Detaliu pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza Planului Urbanistic General si Planului Urbanistic Zonal.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic de Detaliu:

- regimul juridic, economic si tehnic al terenului si constructiilor
– compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor
– relatii functionale si estetice cu vecinatatea
– asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare
– permisivitati si constrangeri urbanistice, inclusiv ale volumelor construite si amenajarilor
– modul de ocupare si utilizare a terenului (P.O.T, C.U.T)
– functiunea si aspectul arhitectural al constructiei (sau constructiilor) si amenajarilor
– integrarea noilor constructii si corelarea lor cu cele existente invecinate
– interventia, prin reabilitarea constructiilor si amenajarilor invecinate, in scopul armonizarii cu constructiile si amenajarile noi propuse (daca este cazul)
– circulatia carosabila si pietonala, corelate cu traficul in zona si relatiile cu zonele invecinate (accese pietonale si auto)
– parcaje, spatii de recreere si de joaca
– echiparea edilitara si impactul asupra retelelor existente in zona (necesitatea de dezvoltari, modernizari, etc)
– functionarea diferitelor forme de proprietate juridica a terenului

Constructiile ce urmeaza a fi ridicate trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul de constructie. Planul urbanistic general (P.U.G) poate fi modificat de planul urbanistic zonal (P.U.Z) dar si de cel de detaliu (P.U.D).

Principalele constrangeri sunt:

• In ce domeniu urmeaza sa functioneze constructia. (De exemplu, nu este permisa construirea unui imobil de locuinte intr-o zona destinata productiei agricole.)
• Inaltimea maxima a imobilului exprimata atat in metri cat si in etaje.
• Distanta dintre cladire si limitele terenului. (In general minim 3 metrii fata de partile laterale ale terenului si minim 5 metrii fata de fata si spate)
• Procentul de ocupare al terenului (P.O.T). (Acesta este un raport intre suprafata acoperita la sol de imobilul spre construire si suprafata totala a terenului. Procentul poate varia intre 70%~80% pentru zonele centrale si 20%~30% pentru cartierele noi, de lux)
• Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T). (Acesta este un raport intre suprafata totala desfasurata a imobilului (toate etajele imobilului) si suprafata totala a terenului. Coeficientul acesta este rezultat prin inmultirea procentului de ocupare cu numarul de etaje admise.)

In functie de proprietatile terenului si specificatiile acestuia, precum si de constrangerile enumerate mai sus, se elibereaza, de catre primarie, un certificat de urbanism. Acesta este actul oficial care tine evidenta tuturor constragerilor (conditiilor de construire) care trebuiesc respectate pe un anumit teren.

Dupa cum ati ghicit deja, obtinerea unui astfel de document inainte de achizitionarea terenului in cauza este o miscare isteata ce va poate scapa de situatii neplacute care pot aparea pe viitor. Exemplu de astfel de situatie este cand planurile urbanistice generale prevad, pe viitor, largirea strazilor la care terenul dumneavoastra are acces. In acest caz, planul urbanistic specific terenului in cauza va contine constrangeri cu privire la retragerile imobilului fata de marginile terenului, distante ce se vor calcula fata de aceste limite viitoare ale terenului (3~6 metrii). Daca terenul are acces la doua astfel de strazi, pierderile ar fi destul de mari.

Proprietatile terenului

Daca nu aveti deja un teren si doriti sa achizitionati unul nou primul pas este sa intocmiti un certificat de urbanism pentru terenul respectiv si sa verificati constrangerile specificate in acesta.

Constrangerile in general se refera la latimea la strada a terenului, suprafata minima, dimensiunile minime la care se afla imobilul ce urmeaza a fi construit fata de marginile terenului, inaltimea maxima si suprafata maxima de acoperire permisa.

Mai intai dorim sa specificam ca, in functie de pozitia pe care o ocupa in interiorul unui teren, cladirile sunt clasificate in:

• Cladiri izolate – acestea sunt retrase fata de toate marginile terenului, dar nu neparat si de marginea stradala.
• Cladiri alipite la calcan – acestea sunt construite pana la marginea unui teren (zidul de la marginea terenului se numeste calcan si nu permite existenta ferestrelor, el fiind destinat unei viitoare alipiri cu o casa alturata)
• Cladiri insiruite – acestea sunt construite pe toata latimea terenului (sunt alipite la ambele capete cu cladirile vecine)

In cele ce urmeaza, vom trece in revista fiecare constrangere, unde vom adauga si specificatiile necesare (cifrele, estimarile si procentele ce apar mai jos se aplica pentru localitatea Bucuresti, pentru alte localitati acestea pot sa difere)

• Latimea la strada a terenului si suprafata minima

Cladiri izolate             - latime: 12 metri, suprafata: 200 metri patrati
Cladiri alipite la calcan – latime: 10 metri, suprafata: 200 metri patrati
Cladiri insiruite           - latime: 8 metri, suprafata: 150 metri patrati

• Distantele minime fata de marginile terenului

Cladiri izolate             - limite laterale: 3 metri, limite fata/spate: 5 metri
Cladiri alipite la calcan – limite laterale: 3 metri (latura fara calcan), limite fata/spate: 5 metri
Cladiri insiruite           - limite laterale: 0 metri, limite fata/spate: 5 metri

• Coeficientii urbanistici

P.O.T – procentul de ocupare al terenului – exprima raportul dintre suprafata construita la sol (SC) si suprafata terenului considerat (S) inmultit cu 100 (exemplu. P.O.T = 25%).
(exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un P.O.T de 25%, atunci vom putea construi pe un sfert din suprafata terenului).

C.U.T – coeficientul de utilizare al terenului – exprima raportul dintre suprafata construita desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).

Alti factori importanti

• Orientarea fata de punctele cardinale

Desigur, depinde si de preferintele dumneavoastra, dar in general oamenii simt nevoie de spatiu si lumina. Ca urmare, nu este recomandabila asezarea spatiilor interioare importante catre nord (nord-est) si, mai putin, catre vest.

Pentru un teren cu latura de sud spre strada si cea de nord spre spate, va exista o problema importanta: spatiile principale daca vor fi orientate spre nord, vor fi lipsite de lumina directa a soarelui, iar daca vor fi orientate spre strada (sud) vor fi lipsite de intimitate. Aceasta problema, odata aparuta, nu poate fi rezolvata decat printr-o solutie arhitecturala inteligenta, care evident, este mai costisitoare decat asezarea standard.

• Natura geotehnica a terenului

Problema de fapt nu consta in imposibilitatea construirii, cladirile pot fi ridicate pe orice tip de teren, doar ca executia unei lucrari pe un teren neprietenos poate impune solutii foarte costisitoare car pot genera si alte constrangeri (exemplu: constructia trebuie sa aibe obligatoriu subsol sau obligatoriu fara subsol). Solutia pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum neaparat necesar in proiectare.

• Natura juridica a terenului

La achizitionarea unui teren nou trebuie sa primiti actul de proprietate asupra terenului, care mai apoi trebuie intabulat la judecatorie pentru autorizarea constructiei unei cladiri.
De asemenea trebuie sa va asigurati ca terenul nu face obiectul nici unui proces aflat pe rol.
Daca terenul face parte dintr-un circuit agricol, acesta trebuie scos din acest circuit pentru a se putea construii pe el.
Daca terenul este foarte mare, dar contructia urmeaza sa ocupe doar o suprafata mica din acesta, este recomandata impartirea terenului in mai multe loturi, pentru a evita realizarea unui plan urbanistic de detaliu ce poate fi impus de primarie.

Utilitatile urbane si caile de acces

Ultimul factor important pentru alegerea terenului este format din utilitatile urbane (electricitate, apa, canalizare, gaze, telefonie, internet, etc) si caile de acces (strazi, bulevarde si sosele importante).

• Utilitatile urbane

Cu singuranta in ziua de azi este foarte greu de imaginat viata fara curent electric, apa de la robinet, gaze, telefonie chiar si internet. De aceea este destul de important sa alegeti un teren care poate beneficia de utilitatile urbane oferite de apropierea unui centru urban.
Desigur, exista alternative, dar de cele mai multe ori acestea sunt atat de costisitoare (atat ca si timp cat si ca pret), incat mai bine va descotorisiti de ele, dar dupa cum spuneam traiul devine foarte greu, daca nu insuportabil dupa aceea pentru o persoana obisnuita cu luxul oferit de aceste utilitati.
Asadar, va recomandam sa achizionati un teren cat mai apropiat de un centru urban, chiar daca este ceva mai scump (daca bugetul nu va permite sa achizionati unul chiar in interioriul unui oras) deoarece chiar si racordarile la utilitatile urbane sunt destul de costisitoare si necesita detul de mult timp.

• Caile de acces

Desigur, daca terenul se afla in afara orasului, probabil locul dumneavoastra de munca se afla in oras. Pentru aceasta doriti sa va aflati cat mai aproape de o strada, sosea sau bulevard important, cu trafic fluent, care va permite sa ajungeti imediat in orasul respectiv.
In acelasi timp veti dori cu siguranta si o anumita distanta de zgomotul si poluarea traficului.

Distanta trebuie calculata in functie de vegetatia locala dar si de gradul de poluare produs de strada principala respectiva. O retragere corecta ar fi de aproximativ 150 metri pentru strazile principale, 250 metri pentru bulevarde si sosele nationale. Desigur, distantele sunt orientative, situatia reala de la fata locului este indicatorul principal.
Pentru o evaluare corecta a gradului de poluare, incercati sa vizitati terenurile pe care doriti sa le achizitionati in timpul zilei, cand credeti dumneavoastra ca traficul este cel mai intens. Vizitele dupa orele de program s-ar putea sa va insele, deoarece s-ar putea sa nu observati anumite surse de poluare, de exemplu cea sonora.

• Utilitatile publice

Desi, nu este mentionat in titlul acestei rubrici, utilitatile publice sunt un alt factor important pe care ar trebui sa-l luati in considerare. Printre acestea enumeram: magazine, parcuri, gradinite, scoli, mijloace de transport in comun, grupuri sanitare si orice alte facilitati publice disponibile in centrele urbane.
In cartiere noi acestea vor aparea cu timpul, dar este important sa estimati perioada pentru a avea o buna cunoastere a traiului pe care urmeaza sa-l duceti in zona respectiva.

Proiectul unei case trebuie sa satisfaca o serie de standarde, precum:

• functionale
• estetice
• economice
• structurale
• ecologice
• de durabilitate in timp
• de orientare cardinala
• de viteza de executie

De obicei, clientul, in functie de bugetul alocat pentru construirea casei, isi fixeaza niste standarde minime pe care si le doreste. Din pacate, in incercarea de a obtine maximul posibil pentru fiecare dintre acestea se ajunge sa se constate ca unele dintre ele ajung sa fie incompatibile cu altele.

De exemplu, o cladire care satisface standardul economic (cea mai ieftina posibila) are o forma cat mai compacta, de preferinta paralelipipedica, are putine ferestre si este realizata cu materiale ieftine.

• Din punct de vedere estetic – este clar ca forma compacta, paralelipipedica nu ofera o imagine foarte placuta.
• Din punct de vedere functional – spatiile interioare si exterioare sunt proiectate nu atat dupa nevoile lor naturate, cat pentru a se incadra in aceasta forma compacta.
• Din punct de vedere al durabilitatii in timp – este clar ca materialele ieftine, in general, nu se comporta foarte bine de-a lungul anilor.

In concluzie, standardele care trebuiesc respectate atunci cand este realizat un proiect de casa conduc in directii divergente. Aici intervine arhitectul, care trebuie sa gaseasca o cale de mijlocire, sa realizeze un cel mai bun compromis intre acestea, raportandu-se si la ierarhia clientului cu privire la standardele respective.